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行业新闻
成都试点共有产权房房源初定 专家称难左右楼市
网站编辑:转载新浪房产    发布日期:2014-04-10    字号: A   A   A

4月初,住建部召集部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会。据新浪乐居了解,在上述座谈会上,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。


新浪乐居讯(编辑 甘露)4月9日,新浪乐居致电四川省住房和城乡建设厅,“成都被确定为全国共有产权住房试点城市。”省住建厅相关负责人向新浪乐居确认了这一消息,“共有产权住房,就是要满足低收入家庭的购房需求。”

随后,成都市房管局相关负责人向新浪乐居表示:“得到了这个消息,但未来具体怎么操作,现在还很难说,毕竟这不是小事,还需要做进一步的市场调查和研究。”


成都共有产权房房源 很可能是“现行购置型保障房中的经济适用房、限价商品住房等。”

此次共有产权房的试点,被外界普遍认为是脱胎于北京从2013年年底开始尝试的“自主型商品房”。但事实上,从2010年起,四川就已开始试水共有产权房,宜宾县至今已售出160套共有产权的廉租房。


未来,作为共有产权房的试点城市,成都的共有产权房房源将来自哪里?是否也会出自廉租房?这成为外界目前十分关注的问题。新浪乐居从省住建厅了解到,成都共有产权房的极可能的来源,“现行购置型保障房中的经济适用房、限价商品住房等,将实行并轨管理,统一为共有产权住房。”

在《四川省城镇住房保障条例(征求意见稿)》中,对“共有产权住房”进行了定义,“共有产权住房,指由政府组织建设,限定建设标准和销售价格,面向最低收入、低收入和中低收入家庭出售的保障性住房。其产权由政府和购买人共同拥有,产权比例根据双方出资比例确定分割。


值得强调的是,征求意见稿对共有产权住房的价格、出售及产权比例确定做出了明确规定。其中,保障对象购买共有产权住房的产权比例,将根据保障对象出资额与共有产权完全价格的比例对应确定,由保障对象和政府分别拥有产权,享受相关权益。保障对象分批购买共有产权的,产权比例对应适时调整。

征求意见稿还明确,公共租赁房和共有产权住房之间可以相互转化。由政府投资建设的公共租赁住房,可按相关规定向承租人出售转化为共有产权住房,确定双方产权比例。以一套总价为20万元的共有产权住房为例,当保障对象经济条件困难时,可先以公租房的形式租赁,当经济条件好转后可以按比例购买该房源。

根据征求意见稿,共有产权住房居住满一定年限后,经批准可以上市交易,同等条件下由政府优先回购。共有产权住房上市交易的,完全价格内的部分由保障对象和政府分别收回出资。超过完全价格的增值收益,根据出售前产权比例对应分配。而公租房最终能否实现“共有产权”,还要等条例正式颁布。

成都共有产权房前景 “根本无法撼动商品房占市场供应主体的位置,更无法对市场产生实质影响。


2013年年底,北京推出自主型商品房,曾在市场上引发一番热捧,共有产权房是否会引发类似效应再次出现? 是否会对楼市产生一定程度的冲击?

住建部政策咨询专家谢逸枫对新浪乐居表示,共有产权房的试点思路,虽然脱胎于自主型商品房,但其性质又是千差万别的,“共有产权房是住房保障制度与住房保障供应体系之中重要组成部分,不属于政府调控楼市的政策,也无法成为行之有效的调控手段。一是共有产权房本质上是商品房,有限产权的商品房,却又具有保障性的住房功能。二是共有产权房的产权不明晰,究竟是中央的还是地方的,还是私人的。三是共有产权房的数量与供应量及享受的人群非常有限,依然是比较稀缺的资源。四是共有产权房的目的不是降房价,是为了满足更多买不起商品房的人,解决住房问题。”


共有产权房降低了购房门槛,也缓解了政府的融资困难,在大都市推广的一大目的是为了解决部分城市人口住房难的问题。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭也对新浪乐居指出,共有产权房仍属保障房体系,与自主型商品房在属性上有区别。

由于针对的群体有限制,所以谢逸枫相信,共有产权房对楼市带来的影响是很有限的,他认为:“共有产权房要对商品房市场产生巨大的冲击力与威慑力,必须具备三个基本条件,一是共有产权房有效供应量占到商品房市场50%以上。二是共有产权房的房价低于商品房50%以上。三是共有产权房覆盖人群包括农民工、首次置业者、改善者、刚毕业大学生、夹心层。因此,按照目前共有产权房的供应与价格及覆盖人群三项指标看,共有产权房根本无法撼动商品房占市场供应主体的位置,更加无法构成对商品房市场产生实质意义上的影响力。”

值得一提的是,四川省宜宾县在试水廉租房共有产权房时,遇到过一些问题,最明显的是,当廉租房共有产权房的住户租约到期后该怎么处理,因为住户同时拥有部分产权。同时,廉租房共有产权房也存在转租、转借难以被及时发现的问题。

这也是在共有产权房方面,谢逸枫担心的现象:“共有产权房市场发展前景不容乐观,因为产权不明晰。一旦共有产权房政策变动,销售或继承时,买房人极有可能最后无法获得完全产权,只可获得部分产权的价值。因此,定义共有产权房是保障房还是商品房,意义并不大,重要的是共有产权房产权明晰,应当先在立法上有保障。目前,共有产权房在制度设计上还不够成熟,缺乏系统完善的顶层设计。只有真正把制度研究透彻,配套的法律法规都完善以后再进行全面推广,这样才能避免走弯路。