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行业新闻
政府把去库存的核武器都拿出来了,你还用不好就真的完了!
网站编辑:转自明源    发布日期:2016-03-29    字号: A   A   A

去库存的战争正进行的如火如荼。

 

各地政府利好出尽,有免税费的、有直接给买房人发钱的、有方便公积金贷款的、有政府回购的……但所有这些政策有效的前提是:购房成本下降后,该地确实存在着购房需求。

 

如果你剩下的房子是住宅,而当地住宅饱和;你剩下的房子是商业,当地商业过剩;你剩下的房子是写字楼,当地写字楼过剩……那么上述所有这些利好就都无用了。

 


还能怎么办呢?

 

明源君认为,所有利好里,最应该被房企重视的,是许多地方政府出台了可以改变项目性质、土地性质的政策。这类政策在过去几乎是不可能的。

 

这类政策的出台意味着,只要当地还有一种房子能出售、出租出去,你就可以把你的库存变成这类房子。

 

有地产人会说“我的产品可能没法改造了”,看完明源君的稿子,你会发现,没有什么不可能……商业可以变成住宅、厂房可以变成文化创意产业园、孵化器、农舍也可以变成酒店……而且一个大项目改造成功,往往可以带动周边的市场,比如如果一栋写字楼改造成创意园区火了,周边的住宅也很可能得救了。

 



从不可能变成可能的政策


改变土地性质、改变项目性质,在2015之前曾经是一件非常难的事情,几乎不可能。

 

前几年,明源君曾经听说过至少两起房企老板自杀的悲剧,和“土地性质”这个关键词有关。

 

其一:工厂开的好好的在盈利,市里忽悠他说可以把工厂改成商业项目,于是停产,寄希望于改成商业项目赚大钱,结果市领导换人相关计划流产,最终负债累累,只好自杀。

 

其二:修了一个商业项目,根本租不出去,想把其中一部分改造成住宅出售,让公司摆脱危机,但跑了两年也没能获得批准,最后资金链断裂自杀。

 

改变土地性质为什么难?

 

首先,由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准,一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长,因此当地主要领导必须同意。

 

其次,当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意,规划部门审核是否符合土地利用规划,国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定。

 

但进入20152016,在去库存的大背景下,曾经比登天还难的事情,突然变得非常容易了。有住建部官员表示,“中央政策是允许转变土地使用性质的,比如住宅转成旅游地产,商业地产,养老地产都是可以的。”

 

我们再来看看几个不同的省的情况。

 

云南省:项目可以改性质、商住比例可以改、土地证可以拆分

 

云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学介绍,云南省非住宅类商品房去化问题较为突出,特别是商业类和车库销售缓慢,同时商业比例过大。

 

云南省举措

1、对于已供未开工的房地产项目用地,允许调整为国家支持和鼓励的其他产业项目。


2、对于房地产项目未预售的,允许房地产开发企业申请调整商住比例;通过商改住的规划调整,化解商品房库存的结构性问题。


3、允许商业地产的大土地证换发小土地证,以便房地产开发企业根据市场变化,把握商业地产的开发节奏。

……


山东省:商业、写字楼可改成学校,住宅可改成办公场所、商品房和厂房可改成众创空间

 

《山东省房地产业转型升级实施方案》宣布,对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼,可由政府收购或长期租用,改造为中小学、幼儿园用房,缓解上学难、入托难问题。允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者,将住宅、公寓登记注册为营业场所。

此外,各地政府可采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等,实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的多赢。


四川省:待开发商业用地可转型为住宅用地,已建商业用房可用于教育、文化、旅游

 

四川商业地产等“非住宅”库存尤为突出,不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右,成都市中心商业地产可售周期时间则更长。


四川省举措

1、已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款;

2、已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可改变建筑使用功能,用于教育培训、幼儿园、文化、旅游等经营性、公益性用途。

……


福建省:商办可改成住宅

 福建《关于化解房地产库存的若干意见》提出,20151231日前签订土地出让合同、未构成闲置土地,且已全部缴清土地出让金的商业办公用地,可转型为商品住宅用地。 

 

当然,上述四个省以外的地区,也有类似政策,比如江西省的二十条去库存措施中也提到,允许未开发用地转换用途。而其他市级、县级政策,往往更细化,更落地。



没有什么项目是不可改造的


在明源君看来,土地性质、项目性质的问题,在去库存的大背景下,目前已经不是什么问题了,现在的问题是,什么样的项目能改造成别的东西?

 

下面明源君举一些例子,主要目的是让大家开开脑洞。总之就是要穷尽自己的想象力,把项目变成自己之前没有想过的样子,迅速获取现金流,用来度过危局。

 

看完这些例子,你会相信,没有什么是不可改造的。

 

种类一:国际都市,核心地段办公楼改成住宅

 

在伦敦,由办公室改装成的住宅正受到越来越多的青睐。

 

很多伦敦市中心的地产原先其实是为住宅建造的,但是在上世纪四五十年代就被转换成了商业地产,英国政府在二战后同意将这些物业变成商业地产以刺激经济发展,而期限被拖到了1990年甚至更久。

 

而现今政府却反其道而行,鼓励公司将办公楼开设在郊区,以缓解城市中心的交通和人口压力。大企业从市中心的商业区撤离,使得大批的商业房产被空置出来,进行改造或者重建。商业地产物价仅售1600英镑每平方尺,而翻修成住宅后,房屋则售价3000-4000英镑。

 

仅仅在威斯敏斯特,就有四百万平尺的办公房产被重新改装,还有两百万正在改建之中。大规模的改建对那些热衷在伦敦中心购置产业的人来说十分利好。

两房的公寓现在租金是1000-2500镑每周。一座新改造的办公楼变成了可租可售的公寓,每平方尺售价已经达到了2800镑。面向摄政公园(Regent Park) 中一座后古典主义的建筑,原先是一家公司的总部,有着杂乱无章的布局和刻板的内饰,但被改装成了一座五六层高的住宅,以3900万英镑售出。

 

种类二:大城市,住宅、工业建筑改造成经济型酒店

 

1、对住宅的改造

 

住宅本身在大城市中心、CBD 商务中心区,以及交通便捷的地方,地理位置十分优越和便捷;而且小区的配套设施比较齐全,很多功能可以与附近服务接轨。这种住宅改造成类经济型酒店风险很小。

 

2、对工业建筑的改造

 

全国首座涂鸦酒店“城市客栈”,在深圳华侨城创意园店开业,酒店外观就颇具设计感,为华侨城当代艺术中心 LOFT 旁边的一座大型废弃厂房改造而成。酒店最大的特色便是客房大面积墙面上的涂鸦设计。一般工业建筑的立面基本需要完全更换,而且保温性较差,势必增加了酒店的改造成本。


种类三:废弃旧厂房改造成为商业中心、文化创意产业园、孵化器,带动周边住宅市场!

 

废弃旧厂房空间很宽大,想改造成任何东西都游刃有余。

 

在深圳,华强北商业片区之前就是一片旧厂房。

而在全国,旧厂房改造成文化创意产业园的就更多。比较著名的有北京798、方家胡同46号、成都东郊记忆、上海同乐坊、上海1933老场坊、深圳华侨城OCT等等。引众多企业、艺术家进驻,带动周边商业,最终带动周边其他市场。

旧厂房改造成孵化器的就更多。近年比较著名的比如北京的科技寺等等,也都很火爆。

 

种类四:山村改造成成特色酒店

 

许多人对“农民工去库存”嗤之以鼻,如果你能把农民工的家乡改造成下面这样,就可以拿城市里的房子和他们兑换了,保证不吃亏。

 

干峪沟村,位于北京市密云县北庄镇,是个世外桃源般的所在。因为地处偏远,干峪沟这个小村庄也像中国很多空心化农村一样难逃日益荒凉、日渐凋敝的命运,整个村庄仅有十余老人生活于此。2013年,干峪沟的命运发生了改变。仅仅几个月的时间,干沟峪就从一个穷乡僻壤的小山村,变成了山里寒舍乡村酒店。

当然,前提是该地建筑有一些特点:1、院落古朴,几十座民居,均为半世纪以上老屋,建材多为山石和当地树木,不加水泥而用石灰和粘土垒砌,一家一院,户户不同;2、生态和谐,这里野兔成群、狍子追逐,山鸡飞舞,生长着野生杨树、野生丁香、山核桃、胡枝子、荆条、酸枣等自然植被,茂密丰富,红果、核桃以及山鸡产业是村民的主要经济来源;3、邻近北京。北京人长期受到雾霾的影响,有着很强的回归自然的愿望。而且很多人非常渴望吃到健康的农家食品。

 

村内先后完成了电力设施、河道治理、道路拓宽,还增加了路灯、照明设施和停车场等,原本破败不堪的农家小院和杂草丛生的田地,摇身一变成为古朴厚重、野趣天然的高端乡村旅游基地。

种类五:商场改造成公寓

 

如果你所在区域商办严重过剩,住宅也过剩但去化还看得到头,也可以把商场改造成公寓。


美国史上最古老的商场,位于罗德岛普罗维登斯市中心的Arcade,在2008年停业关闭。


这座古希腊式建筑建于1828年。然而,在被关闭几年后,这座美好的老商场,又以意想不到的方式,再次回春!成为当地人的新宠!


建筑设计团队NCA耗资700万美元,将这个古老的大商场,改造成了一间间超chic小公寓!改造后商场的1层是17间精品店和餐厅,23层则是45间小而美的公寓,公寓面积20-40㎡不等,租金低至每月550美元起。




哪些项目适合“惊天大逆转”


什么样的项目适合改变性质?或者说,什么样的项目改变性质后可以完成惊天大逆转?又如何完成惊天大逆转?

 

明源君先从区域来做一些分析:

 

一线: 写字楼大量空置,住宅供不应求,改成住宅或创业公寓?

 

一线城市住宅不愁卖,比较大的问题在于写字楼,我们来看下深圳的情况。

 

根据《深圳商报》报道,受供应量增大影响,深圳写字楼空置较往年有较大幅度的提高,业界人士预计2016年空置率将达到20%,某些片区可能达到30%--50%。最明显的现象是,写字楼整层出租的突然多了起来,去年这个时候,能有半层放出来,那就是大单了。

 

有数据显示,2016年,深圳甲级写字楼物业市场预计将迎来总建筑面积约93.3万平方米的15个项目入市,较2015年高65%,这将是深圳有史以来供应量最大的一年。要知道截至2015年末,深圳甲级写字楼的存量只有约370万平方米。若所有项目皆如期完工,全市平均空置率应将于中短期内显著提升。

 

空置率大于20%,就将形成买方市场。部分竞争力不强的写字楼恐怕将长期空置。

 

明源君认为,一线对住宅的需求持续强劲,作为写字楼,迎合当前的大趋势,改成住宅和办公一体的创业公寓、孵化器等等,可能会有前途。

 

全国、三线:住宅、商业同样高库存,商业更严重,需要产品创新

 

根据世联行的数据,以累计新开工面积减去累计销售面积推算,全国商品房库存总量为45亿平米。其中,住宅30亿去化周期3年;商业12亿平米,去化周期15年;办公3亿平米,去化周期11年。最严重的是东北,光住宅去化就需要7年,而商业办公要超过25年来消化。

 

请注意,这些数字是很吓人的,15年、25年这样的去化周期,简直让人绝望。

 

把去化周期25年的产品,改成去化7年的产品,还要浪费成本冒风险,估计很多人不会这么干。这么长的周期下,建安成本不是很高的话,还不如炸掉重来呢。

 

在这样的区域,如果你的产品和其他产品都一样,你有什么理由相信,你的产品可以在去库存的推动下先卖出去呢?

 

这个时候,就必须要进行创新了,只有你的产品和别人的产品不同,才能在去化中占得先机。

 

而产品,在今天这个时代,也绝不仅仅是建筑本身的创新,产品应该是设计、渠道、内容的综合体。下面明源君认为产品创新大约有以下三个方向:

 

1、定位创新

 

如果所有产品都不好卖,你的产品就需要进行全新的定位。

 

比如,住宅和办公合一,就诞生了创业式公寓;住宅和酒店合一,就诞生了分时度假产品;人造景观和住宅合一,可以凭空造出旅游地产。

 

2、渠道创新

 

如果想尽各种方式拉来客户都不起作用,说明传统渠道没有用了。

 

如果你的房子卖不出去,为什么不想办法租出去?作为普通住宅租不出去,为什么不能和途家合作,作为酒店式公寓租出去?

 

你的园区、写字楼租不出去?但有的高新企业组织需要特殊的园区、写字楼,但自己没有开发能力,你为什么不能根据他们的需求改造自己的产品呢?或者干脆给他们股份,让利给他们?比如协信和启迪合作,成立启迪协信,就能在很大程度上解决自己园区的去化问题。

 

3、整体创新

 

如果一个区域的商业旺了、园区旺了、写字楼旺了,这个区域的住宅是不愁卖的,所以要有整体观念。如果一个区域内品种单一,全是住宅,就要考虑进行整体重新规划,甚至炸掉一些项目,改造成商业、园区、艺术区等等,一旦这些项目旺了,住宅也就不愁卖了。

 

如果同一批客户选择了你的写字楼、住宅、商业,你就等于完成了3次去化,如果你把你住宅旁边的厂房改成创意产业园并吸引到足够的企业和艺术家入驻,整个片区被带旺,你还愁你的住宅没人住么?