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行业新闻
重磅!首套房首付降至2成,今年还可能有哪些救市政策?
网站编辑:转自明源    发布日期:2016-02-03    字号: A   A   A

昨天下午,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出公告,不限购城市首套房首付可低至2成,二套房首付最低3成。不过,北上广深四大限购城市仍按原来规定执行。


明源地产研究院认为,这意味着房地产救市大幕正式拉开,调高了购房者对楼市未来的预期,预计这也将使房价企稳或出现小幅上涨。

一、只需要半套房的钱,就可以买两套房

新政策最核心的部分,在于这句话“居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。”

 

明源君来分析一下,“原则上……为25%”,等于就有了灵活的空间,也就是说:实际上各地可以“向下浮动5个百分点”到20% 。而在去库存压力下,各个地区和银行都希望增强自己的竞争力。之前,许多地方已经在公积金上做文章,把公积金贷款首付调低到20% ,现在有了灵活政策,不可能不用。

 

也就是说,除限购的北上广深和三亚,以后各地的首套房首付实际都将是20%。这比之前下降了5%。


二套房首付30%,有个限制条件是“为改善居住条件再次申请商业性个人住房”,可是买房人的动机是什么,到底是投资还是改善,根本无法判断,没有人会承认自己是投资客。

也就是说,所有人购买二套房的首付都将是30%。 这比之前下降了10%。

 

假设一个人买两套同为100万共价值200万的房子,他付出的首付将只有20万+30万=50万。也就是说,只需要出半套房的钱,就可以拥有两套房。

二、对部分城市直接利好,提升整个楼市的期望值

 那么,这个政策到底会如何影响楼市呢?请看明源君的分析:

 

1、对1.5线城市和强二线城市有直接效果


线城市和强二线城市,人口其实是在增加的,其增加的人口有两个来源:1、从农村、小城市迁移而来;2、承受不了一线城市高房价的人回迁。

对于刚需而言,首付比例下降5%,是有意义的。举例来说,1.5线、强二线城市的房价可能会在1.5万,人们也不习惯住太小的房子,以一套100平方价值150万的房子为例。付出的首付将减少7.5万。

 

许多强二线城市的2015人均可支配收入在2---3万之间,7.5万要存2-3年甚至更久,对于不想借钱或者无处借钱的年轻人来说,这个政策当然会让他们提前买房。


此外,还有许多对于首付无压力的购房者,犹豫着没有买房只是担心房价下跌,这个政策等于给他们打了一针强心剂。


而对于买二套房的改善者和投资客来说,首付减少15万当然聊胜于无,而他们对未来的预期被调高才是关键,他们会更有动力买房。

 

2、会进一步调高一线城市购房者预期


一线限购城市本次不在调整之列,但就对房地产市场的未来预期而言,整个中国是个大舆论场。一线城市特别是深圳去年的上涨已经让人胆战心惊,成惊弓之鸟,但一些人潜意识里还认为房价可能下跌,对于买房有犹豫情绪。


降首付这种“利多”的大消息一出,许多人即使踮着脚去够,也要买房了。

三、对人口净流出的三四线城市作用不大

三四线城市房价3000—5000,100平方的房子就算40万,首付也只降了2万,这点钱,大家基本都可以借到,对刚需不产生直接影响。


另外,三四线城市经济不错的家庭房子已经有几套,投资欲望并不强。所以,本次消息对他们影响不大。


三四线城市楼市要出现根本改变,还需要更多配套政策。

四、今年还可能有哪些救市政策出台?

关于2016年政策走势,注意几个方面:


一方面,经济政策:稳中求进,首要目标是稳增长。在稳增长的压力下,货币政策也将继续宽松,降息降准的预期仍在,人民币继续贬值,但美国进入加息周期,也小幅制约中国货币政策,不过在2016年尚不会明显显现。


2016年房地产政策重点:减税、降首付!


另一方面,房地产政策继续放松,部署去库存新措施。


2016年可能还有哪些配套政策出台呢?


附政策全文:


中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知


  中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行;各省(自治区、直辖市)银监局;各国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行:

  为进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,现就个人住房贷款政策有关事项通知如下:

  一、在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

  对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

  二、在此基础上,人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
    

  比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素,并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

  四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估;督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求,及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整,促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

  请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。


中国人民银行   中国银行业监督管理委员会

2016年2月1日