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行业新闻
7万亿都然并卵,央妈“双降”还能让房价暴涨?!
网站编辑:转自明源    发布日期:2015-10-26    字号: A   A   A

央妈终于坐不住了,再次宣布降息降准,此时大家伙正在下班的路上——确切地说,是拥堵在下班的路上。央妈的这个消息,犹如一份礼物,让愁眉苦脸者喜笑颜开。


10月19日,国家统计局公布的今年第三季度GDP增长数据为6.9%,虽然市场上有较多的声音认为央行不必急于降息降准,但是笔者已经隐隐感觉到,这已经是必须要发生的事情了,因为6.9%的数据是自2009年以来录得的季度GDP增长最低纪录!这不霜降来了嘛,央妈得速度送温暖!


【央行已6次降息,5次降准】


首先,让我们来看看昨天晚些时候央妈发布的公告。


中国人民银行决定,自2015年10月24日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低社会融资成本。


其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;


个人住房公积金贷款利率保持不变。同时,对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限,并抓紧完善利率的市场化形成和调控机制,加强央行对利率体系的调控和监督指导,提高货币政策传导效率。


自同日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。


同时,为加大金融支持“三农”和小微企业的正向激励,对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。



调整之后的存款、贷款(包括个人住房公积金贷款)的利率如下表:


自此,自去年11月以来,央行已6次降息,5次降准,至于加上其他的大招,更是数不胜数,如果还算上各个地方政府的大招、中招和小招,那……数不过来。


【对楼市主要会有4大影响】


根据央妈的数据,9月广义货币(M2)余额135.98万亿元,降准0.5个百分点,又是向市场释放巨额流动性啊~想想是不是很激动(不排除有些人很愤怒,因为存款利率也低了)。


1、利好一线和某些二线城市房价


如果说余温尚存的“信贷资产质押再贷款”是精确制导,那么取消存贷比和降息降准是漫天撒网、大水漫灌。水涨船高的道理大家都懂,不过,市场进入到这个阶段,即便涨潮了有人因此乘风破浪,也会有人因此翻船、搁浅。


直白地说,此次降息降准,高兴的人很多(我说的是地产人士),但是能够兑现的恐怕并不多,受益的还会是一线城市,以及某些核心二线城市(比如厦门、南京)。一些对人口净流入、而库存压力又较小的沿海中心城市和中西部人口大省的省会城市,如福州、苏州、青岛、大连、武汉、郑州、合肥、成都等城市的房价也很有可能迎来反弹。


一线方面,广州、上海和北京的潜力更大一些,深圳今年以来步子迈得太大,已经扯到蛋,最近已经显出疲态,更有官方数据显示,9月份4000多亿存款流出深圳,即便此次降息降准,刺激的作用也不会如像其他一线城市反应那么强烈。


星浩地产副总经理曾凡荣认为,此次降息降准对一线的楼市应该有点效果,但是三四线城市的去化任务太重了,短期内,个别政策难以扭转现在的局面。


2、楼市的“贫富差距”继续扩大


市场竞争下,适者生存,大水漫灌式的利好政策,可以让大部分企业都雨露均沾,但是沾到的多少却会大不相同。在降息、降准等政策刺激之下,一线城市和部分核心二线城市的房价步有望步入上涨通道;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低;对于大多数三四线城市来说,设法跑量主题依然不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。


海南荣丰控股影响总经理吴雅清就认为,城市的分化越来越严重,而且从目前的形势看,这种格局三五年都不会得到实质性的改变,如果开发商贸然加快推盘节奏,而忽略市场的实际情况,可能会出现错位的情况;但如果能够看准市场,找准客户需求,合理消化政策,则有一定的促进作用,对第四季度的销售还是构成利好。然而大的环境,全国经济企稳回暖还有时间,因此任何政策的出台,都不应过高期望会有立竿见影的效果。


总体来看,各个城市、各个房企在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”,富者越富,穷者可能越来越穷。


3、购百万房产,每月少还107元


对于正打算购置房产的群体来说,降息降准无疑是重大利好,经济这么差,企业经营环境恶化,盈利不佳,如果再不降息降准,经济继续恶化,企业出现亏损,开始裁员,丢掉工作那还买得起房子,还得了房贷吗……


说得有点远了,还是说点实际的吧。降息之后,对存款者来说是悲剧,因为利息减少了;而对购房者来说,则恰恰相反——贷款利息减少了。


假设购置一套价值100万的房子、首付3成、贷款70万。降息前,贷款20年每月需还款4677.89元;贷款30年每月需还款3822.18元。降息后,贷款20年每月只需还款4581.11元;贷款30年每月只需还款3715.09元,房贷每月最多可以少还107元!虽然不多,但是积少成多啊。如果从去年11月22日首次降息开始算起,到现在累计6次降息,可以省下28万2605元(2014年11月22日,当时5年期的贷款利率为:6.15%,100万房贷,30年等额本息,利率总额为:2193221元。从10月24日开始,5年期的贷款利率为:4.90%,100万房贷,30年等额本息,利率总额为:1910616元)!就是到了青岛,也可以闭着眼睛点上几盘大虾,吃饱再走……


因此,对于正打算购房的群体来说,购房者可以把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,当前开发商资金面相对紧张,是性价比较高的购房比仍时机。


4、融资成本有望下降,只是有望


降准了,银行可以放贷的资金更加充裕了;降息了,企业可以拿到更低的贷款了。但是,且慢。其实市场上根本不缺钱,但是能拿到钱的一直拿得到,拿不到的,降息降准也很难拿得到。


你可以把牛牵到水塘边,但是牛喝不喝水还是牛的事。商业银行就是牛,而央行是牵牛的人。这也是为什么笔者在上一篇借标题党反标题党的文章(《7万亿后再开闸,房价还将暴涨1倍!》)中说,存贷比取消释放7万亿只是耸人听闻,而且信贷资产质押再贷款的威力也不会像大家想象的那么大。此次降息降准其实又是一个佐证,若前面的政策有效,那么根本就没有必要降息降准了嘛。结论就是,无论是所谓的7万亿,还是信贷资产质押再贷款,短期都只是然并卵。过去10~15年各国央行信用扩张的严重程度,而这种信用扩张目前已经到了一个弹性边缘,也就是说,各国的信用已经完全透支,增无可增,增了之后的功效也越来越弱了。


吴雅清认为,每个企业的经营状况不一,银行给到的信贷支持千差万别,因此对于企业来说降息降准并不一定会带来融资成本的降低,房企自身不能对这个政策有过高的期望,还是要在秋意渐浓的时候,打好自身的基础,强壮自身的体魄。


小结:整体来说,此次降息降准对房地产有正向刺激的作用,但仅限于一些区域。对于房企来说,可以借此机会积极调整推盘节奏,把控好降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”,调整并优化库存结构,积极去库存,在房地产已经进入长周期的大势下,不能恋战,政策的刺激效果不能给予过高期望。对于正打算入市的购房者来说,抓住政策释放的红利,不失为一个较好的选择。


【全球的资本市场都振奋了】


中国发展到今天,不管有多少问题,世界GDP总量第二已经是客观的事实了,中国打个喷嚏,全世界都要感冒已经不是自我陶醉。自然,中国有“好事”,全世界自然也免不了兴奋甚至高潮。


这不,央行降息降准的消息戳中了资本市场的G点,全球低迷的股市都兴奋起来。

1

新加坡富时A50上涨2.54%。23日,上证综指收报3412.43点,涨幅1.30%,成交额4253亿元。深证成指收报11603.5点,涨幅2.64%,成交额6156亿元。创业板指收报2538.38点,涨幅3.26%,成交额1714亿元。

2

欧股涨幅突然扩大。国DAX股指上涨2.13%;英国FTSE股指上涨1.05%;法国CAC股指上涨1.94%。

3

美股期指涨幅小幅扩大。道指上涨0.40%;标普500上涨0.39%;纳指上涨0.76%。

4

黄金小幅直线拉升。


5

原油直线拉升。NYMEX原油上涨0.48%,报每桶45.61美元;布伦特原油上涨0.79%,报每桶48.46美元。

至于A股嘛,昨天的盘面已经说明了一切。如果想要追溯得更远,请看下面的两张表。






是不是突然之间就有了我们也能够操纵全球资本市场的傲娇感,淡定淡定,最后,有必要认真领会以下《央行就降息降准答记者问》的精神内涵,以免所有的期待都只是一厢情愿。


1、此次出台降息和降准措施的主要考虑是什么?


答:当前,国内外形势依然复杂,我国经济增长仍存在一定的下行压力,需要继续灵活运用货币政策工具加强预调微调,为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。


此次降低存贷款基准利率,主要是根据整体物价的变化,保持合理的实际利率水平,促进降低社会融资成本,加大金融支持实体经济的力度。央行对基准利率的调整一般主要观察CPI的变化,但也要适当参考GDP平减指数。在大多数情况下,CPI与GDP平减指数的变动趋势是一致的。但在目前特殊情况下,受国际大宗商品价格大幅下降以及国内投资、工业品需求明显放缓等因素影响,CPI和GDP平减指数走势有所分化。9月份CPI同比上涨1.6%,前三季度GDP平减指数为-0.3%,此外9月份PPI同比下降5.9%。综合起来看,当前我国物价整体水平较低,因此基准利率存在一定下调空间。


此次降低存款准备金率,主要是根据银行体系流动性可能的变化所作的预调。近期外汇市场预期趋于平稳,外汇占款对流动性的影响基本中性。未来影响外汇占款变化的因素仍有一定的不确定性,加之10月份税款集中入库将相应减少银行体系流动性,因此需要通过降准释放部分存款准备金,以保持银行体系流动性合理充裕。


2、此次定向降准的具体内容是什么?


答:在此前的6次定向降准中,按家数计算累计已有97%的金融机构享受了定向降准政策,在激励金融机构支农支小方面取得了一定的效果。根据政策实施情况,此次人民银行调整优化了定向降准标准,对符合标准的金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。调整后的定向降准标准主要考虑了金融机构符合宏观审慎经营的情况、“三农”或小微企业贷款增量及存量占比的情况,也综合考虑了“三农”和小微企业贷款总量等情况,有利于引导金融机构调整优化信贷结构,加大对“三农”和小微企业的支持力度,促进更多资金投向实体经济薄弱环节。下一步,人民银行将继续完善定向降准考核机制,优化考核标准,强化正向激励,继续加大对国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度。


3、此次放开存款利率上限的背景和意义是什么?


答:当前,我国经济处在新旧产业和发展动能转换接续关键期,为了更充分地发挥市场优化资源配置的决定性作用,推动经济增长方式转变,需要加快推进利率市场化改革。同时,近年来科技进步、互联网发展及其与金融的不断融合,一些创新型的金融理财产品迅速发展,对存款的分流作用日益明显,存款利率管制的效果趋于弱化,对加快推进利率市场化改革提出了迫切要求。此外,国际国内实践都表明,存款利率市场化改革最好在物价下行、降息周期中进行,这样存贷款定价不易因放松管制而显著上升。当前,我国物价涨幅持续处于低位,市场利率呈下行趋势,也为放开存款利率上限提供了较好的外部环境和时间窗口。


放开存款利率上限的市场条件也已成熟。目前,金融机构的资产方已完全实现市场化定价,负债方的市场化定价程度也已达到90%以上。人民银行仅对活期存款和一年以内(含一年)定期存款利率保留基准利率1.5倍的上限管理,距离放开利率管制只有一步之遥。从实际情况看,我国金融机构的自主定价能力已显著提升,存款定价行为总体较为理性,已形成分层有序、差异化竞争的存款定价格局。主要商业银行对放开存款利率上限已有充分预期并做了大量准备工作,“靴子”落地有利于进一步稳定预期。此外,大额存单和同业存单发行交易有序推进,市场利率定价自律机制不断健全,存款保险制度顺利推出,也为放开存款利率上限奠定了坚实基础。


在此背景下,人民银行决定抓住有利时机,寓改革于调控之中,结合货币政策调整,对商业银行、农村合作金融机构、村镇银行、财务公司等金融机构不再设置存款利率浮动上限。这标志着我国利率管制基本放开,金融市场主体可按照市场化的原则自主协商确定各类金融产品定价。这既有利于促使金融机构加快转变经营模式,提升金融服务水平;也有利于健全市场利率体系,提高资金利用效率,促进直接融资发展和金融市场结构优化;更有利于完善由市场供求决定的利率形成机制,发挥利率杠杆优化资源配置的作用,充分释放市场活力,对于稳增长、调结构、惠民生具有重要意义。


4、利率管制基本放开后,我国的利率形成与调控机制将是怎样的?


答:取消对利率浮动的行政限制后,并不意味着央行不再对利率进行管理,只是利率调控会更加倚重市场化的货币政策工具和传导机制。从这个角度讲,利率市场化改革将进入新阶段,核心是要建立健全与市场相适应的利率形成和调控机制,提高央行调控市场利率的有效性。


一是通过央行利率政策指导体系引导和调控市场利率。借鉴国际经验,我国正在积极构建和完善央行政策利率体系,央行以此引导和调控包括市场基准利率和收益率曲线在内的整个市场利率,以实现货币政策目标。对于短期利率,人民银行将加强运用短期回购利率和常备借贷便利(SLF)利率,以培育和引导短期市场利率的形成。对于中长期利率,人民银行将发挥再贷款、中期借贷便利(MLF)、抵押补充贷款(PSL)等工具对中长期流动性的调节作用以及中期政策利率的功能,引导和稳定中长期市场利率。


二是各类金融市场以市场基准利率和收益率曲线为基准进行利率定价。货币市场、债券市场等市场利率可以依上海银行间同业拆借利率(Shibor)、短期回购利率、国债收益率等来确定,并形成市场收益率曲线。信贷市场可以参考的定价基准包括贷款基础利率(LPR)、Shibor、国债收益率曲线等,在过渡期内央行公布的贷款基准利率也仍可发挥一定的基准作用。各种金融产品都有其定价基准,在基准利率上加点形成差异化、客户化的利率体系,但万变不离其宗,都围绕市场基准利率变动。


三是进一步理顺利率传导机制。在完善央行政策利率体系、培育市场基准利率的基础上,人民银行将进一步理顺从央行政策利率到各类市场基准利率,从货币市场到债券市场再到信贷市场,进而向其他市场利率乃至实体经济的传导渠道。同时,通过丰富金融市场产品,推动相关价格改革,提升市场化利率传导效率。


5、为保证利率市场化改革顺利推进,央行在引导金融机构科学合理定价方面还有哪些措施?


答:为保证实现货币政策调控和利率市场化改革目标,在前述利率形成与调控机制的基础上,人民银行还将采取综合措施,引导金融机构科学合理定价,维护公平定价秩序。一是在一段时期内央行将继续公布存贷款基准利率。在市场供求决定的利率形成机制完全建立前,央行公布的存贷款基准利率仍可为金融机构利率定价提供重要参考。二是发挥好金融机构利率定价行业自律作用。指导市场利率定价自律机制,按照激励与约束并举的原则,优先赋予利率定价较好的金融机构更多产品创新,以及贷款基础利率(LPR)等市场利率报价资格,并对高息揽储、扰乱市场秩序的金融机构予以自律约束。三是进一步完善宏观审慎管理。将金融机构存贷款利率定价行为纳入宏观审慎管理,并研究通过运用差别存款准备金率、再贷款、再贴现以及差别化存款保险费率等工具,引导金融机构科学合理定价。四是继续督促引导银行业金融机构进一步练好“内功”,不断增强自主定价能力和风险管理水平,更好地适应利率市场化环境。


6、下一步货币政策调控的总体考虑是什么?


答:目前货币政策总体上仍是稳健的。下一步,货币政策将保持连续性和稳定性,加强预调微调,为经济平稳增长和转型升级继续营造松紧适度的货币条件。要把握好调控力度,既要防止结构调整过程中出现总需求的惯性下滑,又要防止债务率过度上升导致杠杆率过快提高。央行将继续密切监测经济和物价形势变化,综合运用各种工具组合,保持流动性合理充裕和货币市场稳定运行,引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长,促进经济平稳健康发展。


最后以一个段子收尾:刚刚市场急跌,正打算减仓,一同事突然给我说周末要双降,立马停止了操作,然后我问他你怎么知道的,他说看黄历,我一查才知道,嚓~还真TM是霜降!


天气越发凉了,需要加衣服,也要强身健体,无论是个人还是企业。加衣御寒,健体保暖,不能只想着加衣服,而不提升体质。